רוכשי דירה יקבלו פיצוי בסך 35,000 ש"ח בגין שטח חסר בדירה

בלהה גילאור, נשיאה [אב"ד]

בפנינו ערעור על פסק-דינו של בימ"ש השלום בחיפה (השופט ר. חדיד) מיום 4/12/05 בת.א. 17042/01 בו חוייבה המערערת לשלם למשיבים פיצויים בגין שטח חסר של 18.5 מ"ר בדירתם, אותה רכשו מהמערערת על פי הסכם מכר שנעשה ביניהם ב-28/6/98.

בימ"ש קמא מצא כי בפרוספקט אותו הפיצה המערערת בשלב שבו היא עסקה בשיווק הדירות, גבי שטח הדירה, נרשם בהדגשה כי שטח הדירה הינו 121.5 מ"ר. לאור העובדה שבחוזה הרכישה ובנספחים שנלוו אליו לא הוזכר שטח הדירה, שבסופו של דבר היה קטן מהשטח שהוזכר בפרוספקט, נקבע שיש מקום לחייב את המערערת בשווי השטח החסר. השווי הוערך על פי מחיר הדירה שהיה 472,500 ש"ח והפיצוי נקבע בהתאם לחלק היחסי שנגרע משטח הדירה.

לטענת המערערת הפרוספקט לא היה אלא הצעה לציבור לנהל מו"מ תוך שהודגש בהסכם (סעיף 22(3)) שלא יהיה תוקף לכל מצג, הבטחה, חוזר, פרסום או סיכום דברים, בין בעל פה ובין בכתב, שקדמו לחתימת ההסכם ושלא מצאו בו את ביטויים המפורש.

עוד נטען שגם בפרוספקט עצמו נרשם בהבלטה כי המדובר בתוכנית לצורך המחשה בלבד ושתוכנית המכר היא זו שתחייב את המערערת.

גבי גובה הפיצוי טענה המערערת כי אין לקובעו באופן יחסי למחיר, כפי שנקבע ע"י ביהמ"ש.

דין הערעור להתקבל חלקית.

תביעת המשיבים הוגשה בגין נזקים וליקויים בדירתם, אותה רכשו מהמערערת, והועמדה על סך 234,000 ש"ח. המערערת שלחה הודעת צד ג' כנגד המשיבה הפורמלית, סולל בונה בע"מ, אשר היתה הקבלן המבצע לדירת המשיבים. המומחה שמונה מטעם ביהמ"ש אינג' דן ברלינר העריך בחוות דעתו מיום 10/2/03 כי סך כל הליקויים מגיעים ל-7,693 ש"ח (כולל מע"מ). לדעתו הדירה נבנתה בהתאמה עם התוכנית ולכן לא מצא ירידת ערך.

תביעת הפיצויים בגין הליקויים הוסדרה בהסדר פשרה שקיבל תוקף פסק-דין חלקי מיום 13/9/04 לפיו שילם צד ג' למשיבים סך 8,170 ש"ח ובנוסף הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

נותרה לבירור שאלת שטח הדירה.

בהתייחס לשטח הדירה, ניתנה השלמה לחוות דעתו של דן ברלינר מ-6/4/03 בה רשם כי ההפרש במחיר הדירה, באם יקבע כי קיים הפרש בשטח, הוא בשיעור החלק היחסי של החלק החסר מתוך מחיר הקנייה. בתשובותיו לשאלות הבהרה אישר ששטח של 121.5 מ"ר הוא שטח מאפיין דירת 5 או 6 חדרים. בעדותו בביהמ"ש ב-26/10/04 הסכים כי בשמאות מקרקעין קיים עקרון השוליות הפוחתת לפיה השווי של המטר האחרון בדירה אינו זהה לשווי של המטר הראשון, אם כי לדבריו עקרון השוליות הפוחתת מיושם כאשר יש בדירה שטחים מבוזבזים ובלתי מנוצלים. המערערת גרסה כי התכוונה למכור למשיבים דירה בשטח שצויין בפרוספקט ושטח הדירה אכן תואם את מה שמצויין בפרוספקט שכן הוא כולל רכוש משותף ומוצמד.

אכן צודקת המערערת בטענתה שלא הפרה את הסכם המכר להסכם צרפה את תוכנית הדירה ובה מפורטים מידות האורך והרוחב של כל אחד מחלקי הדירה.

דא עקא, שהתנהגותה במהלך המו"מ היתה לוקה בחוסר תום לב. בעוד שבפרוספקט נכתב מפורשות שטח הדירה, הדבר הושאר מעומעם  בהסכם המכר ובנספחיו באופן שעלול היה להטעות את המשיבים. משכך, הם זכאים לפיצוי על השטח החסר.

איך יחושב שטח זה?

לדעתי יש להביא בחשבון מספר גורמים:

בפסק-דינו לא התייחס בימ"ש קמא למחלוקת של דרך חישוב השטח החסר.

בתשובותיו לשאלת הבהרה שנשלחה אליו ב-3/12/03, לא ענה המומחה על השאלה האם נכון וסביר שקונה הרוכש דירה בשטח אפקטיבי של 121.5 מ"ר יעדיף לקנות דירת 5 או 6 חדרים וישלם תוספת שולית מועטה יחסית לדירה בת 4 חדרים בשטח זה. ההתייחסות למידות החדרים אינה מהווה תשובה לשאלה.

גם בחקירתו הנגדית, כשאישר שלא הפעיל את עיקרון השוליות הפוחתת, אין הסבר משכנע מדוע שווי הדירה החסר דומה לשטח האחר שלה, לאחר שהסכים ששווי המטר ה-121 בדירה שווה פחות מהמטר הראשון באותה דירה.

ב-10/11/99 קיבלו המשיבים חזקה בדירה ונערך פרוטוקול מסירה והתיקונים שתוארו בפרוטוקול המסירה בוצעו במלואם. גם שווי הליקויי שתואר בכתב התביעה עמד בסופו של דבר על סכומים זניחים לעומת הנטען בתביעה.

המשיבים מכרו את מלוא זכויותיהם בדירה ב-6/4/03 ובהסכם המכר (נספח ט' לתיק מוצגי המערערת) לא נרשם ויתור על זכויות תביעה בעקבות ליקויים בדירה. הדירה נבנתה בדיוק לפי תוכניות המכר, כך גם מצא המומחה שמונה ע"י ביהמ"ש. השטח שתואר בפרוספקט מתאים לדירת 6-5 חדרים בעוד שהמשיבים רכשו דירה של 4 חדרים. גבי מספר החדרים לא נדרשת מומחיות מיוחדת לעיין בתוכניות אלא סופרים את החדרים בפועל.